Cách định giá bất động sản chi tiết

Mục lục

Định giá bất động sản là yếu tố được quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư cùng doanh nghiệp. Ước tính giá trị bất động sản có ý nghĩa quan trọng cho nhiều mục đích khác nhau bao gồm tìm vốn cho dự án bất động sản, rao bán bất động sản, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và đánh thuếnhà đất. Vậy định giá bất động sản là gì? Làm cách nào để ước tính chính xác giá trị bất động sản?

Thế nào là định giá bất động sản?

Bất động sản là gì?

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam ban hành năm 2005 quy định tại khoản 1 Điều 147: 

“ Bất động sản  là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo Wikipedia: 

“Bất động sản còn gọi là địa ốc hay nhà đất là thuật ngữ pháp luật (ở một số nước nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.”

Thế nào là thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường,  thuế, giao dịch đảm bảo…

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… liên quan đến bất động sản được tiến hành, mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy, phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh này.

Định giá bất động sản 

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay một khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể, ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm và nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. 

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: 

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc tính lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá và cho mục đích đã xác định rõ trong thị trường nhất định với một phương pháp phù hợp.

Làm thế nào để định giá bất động sản?

Việc định giá chính xác bất động sản sẽ giúp cho các nhà đầu tư cùng doanh nghiệp có được nguồn lợi nhuận cao khi kinh doanh, đầu tư hiệu quả và an toàn vào nhà đất, căn hộ, công trình xây dựng,… cố định. 

Quy trình thẩm định giá của bất động sản

B1: Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

B2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về bất động sản

B3: Phân tích thông tin về bất động sản

B4: Lựa chọn phương pháp định giá

B5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá

B6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Cách xác định giá bất động sản chính xác nhất

 Để mua – bán các bất động sản thì việc đầu tiên chính là phải định giá . Thẩm định giá trước sẽ giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ có quyết định đúng đắn và an toàn khi đầu tư vào bất kỳ bất động sản nào. Vậy làm thế nào để doanh nghiệp định giá chính xác các bất động sản?

Cách thẩm định qua vị trí

Vị trí là yếu tố hàng đầu khi tiến hành định giá một bất động sản nào. Nhà đầu tư cùng các doanh nghiệp phải xác định được các dự án bất động sản  nằm ở khu vực nào, mặt tiền ra sao, hẻm chính hay hẻm phụ… Dựa vào đó sẽ giúp doanh nghiệp định giá chính xác bất động sản định đầu tư. Bất động sản có vị trí mặt tiền gần trung tâm thường có giá bán cao hơn các bất động sản vùng ven hay hẻm.

Cách thẩm định qua bảng giá địa phương

Dựa vào sự hỗ trợ của các nền tảng công nghệ hiện đại thì việc thẩm định bất động sản trở nên dễ dàng và nhanh hơn. Có thể thông qua bảng giá đất địa phương để tiến hành định giá hoặc tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào những thông tin từ các công ty bất động sản, ngân hàng hay website uy tín,…

Cách định giá qua tình trạng của bất động sản

Thẩm định giá thông qua tình trạng của bất động sản, trong đó bên cạnh những yếu tố vị trí  bất động sản thì còn phân loại bất động sản để thẩm định giá. Khi tiến hành định giá cần xác định tình trạng nhà đất, căn hộ chung cư,… đang ở phân khúc nào, bình dân, trung cấp, cao cấp hay hạng sang… Ngoài ra, các nhà đầu tư và doanh nghiệp phải tính toán được cả tuổi thọ của bất động sản dựa trên thời điểm xây dựng, sửa chữa để đánh giá quá trình khấu hao. Qua đó, sẽ đưa ra các giải pháp thẩm định chính xác nhất.

Cách thẩm định qua giá bán bất động sản lân cận

Cách thẩm định qua giá bán bất động sản lân cận là lấy thông tin từ đại chúng hoặc các sàn giao dịch bất động sản, sau đó tiến hành điều tra và thống kê thông tin xung quanh khu vực có bất động sản mà bạn muốn. Ngoài ra, chúng ta cũng cần tìm hiểu thêm những bất động sản tương tự với bất động sản của mình để thẩm định giá, bao gồm diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh và xác định giá cả chính xác hơn.

Cách thẩm định thông qua ngân hàng

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Vì vậy, nếu có ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Tuy nhiên, cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoăc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam.

Phương pháp chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Có hai cách định giá qua phương pháp chi phí:

Phương pháp thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Có hai cách tiếp cận từ phương pháp này:

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên công thức:

V= DT – CP        

Trong đó:  V: giá trị tài sản thẩm định giá

                 DT: tổng doanh thu phát triển

                 CP: tổng chi phí phát triển (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) 

Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp thường vận dụng để định giá của các bất động sản đặc biệt bao gồm: khách sạn, rạp chiếu bóng, những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.

Giá trị bất động sản được tạo ra từ nhiều yếu tố, do đó để định giá chính xác thì cần có đầy đủ thông tin bao gồm: tình trạng pháp lý, quy hoạch nhà nước liên quan đến bất động sản. Trước khi tiến hàng giao dịch bất động sản cần thận tìm cách định giá chính xác để giúp cho việc đầu tư an toàn và tốt tạo lợi nhuận cao.

Bất động sản, Kiến thức - Tags: , , ,