Cách tính diện tích tim tường và diện tích thông thủy căn hộ

Khi nhắc tới diện tích của căn hộ chung cư, sẽ có hai cách tính diện tích phổ biến nhất là diện tích tim đường và diện tích thông thủy. Nhưng trong thực tế không phải ai cũng hiểu được cách tính như thế nào.

Diện tích thông thủy là gì?

Thông thủy là cách tính diện tích của căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích trải  thảm có nghĩa là ở đâu trải thảm được thì ở đó sẽ được đo. Diện tích thông thủy không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì phải tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Mục đích của việc xác định diện tích thông thủy chính là để xác định được diện tích sử dụng thực tế so với diện tích phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thủy càng sát với diện tích bao ngoài thì càng tốt, vì còn tùy thuộc vào điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thủy có thể mở rộng có thể. Trên thực tế thì có rất nhiều người không để ý đến diện tích thông thủy hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán, vì thế người mua hay người sử dụng sẽ bị rất nhiều thiệt thòi nếu như không biết hai loại diện tích này.

Ngoài ra đối với những người thiết kế xây dựng hay những kiến trúc sư, khi thiết kế căn hộ chung cư thì mục đích của họ là sao cho diện tích thông thủy lớn nhất và thông suốt nhất để phù hợp với công năng chính của căn hộ hay phòng ốc đó.

Diện tích tim tường là gì?

Diện tích tim đường hay còn gọi là diện tích phủ bì đó là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Vì thế, khi đo diện tích tim tường sẽ bao gồm tường bao của ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và các hộp kỹ thuật ở bên trong căn hộ. 

Như vậy, nếu như đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim đường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng cách không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ sử dụng. Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực. Vậy nên đo căn hộ theo tim đường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ không làm được điều đó.

Có thể dễ dàng nhận thấy rằng, với những bức tường dùng để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực, thì có thể tận dụng để thiết kế nhiều phụ trợ khác cho căn hộ. Theo đó, diện tích tim đường có thể đo được ranh giới thực thi quyền sử dụng còn đo theo thông thủy thì không thể. 

Tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim đường là đúng pháp luật?

Theo mỗi cách đo sẽ có những ưu điểm và nhược điểm khác nhau. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà người mua hay chủ đầu tư sẽ có những cách tính khác nhau. Nếu như theo thông tư 16/2010/TT-BXD thì Chủ đầu tư sẽ được quyền chọn một trong hai cách tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến nhiều vấn đề giữa Chủ đầu tư và người mua, bởi vì Chủ đầu tư thường sẽ tính theo tim đường vì cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đây sẽ làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, điều này sẽ tạo ra tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà không chỉ bị thiệt hại về diện tích sử dụng mà còn phải chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau đó. Chính vì vậy trong khoảng thời gian từ đầu năm 2014, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD quy định thống nhất cách đo diện tích của căn hộ chung cư đấy chính là theo thông thủy. 

Trong một số trường hợp thì diện tích thông thủy đo ở thực tế sẽ có các sai lệch nhất định so với bản vẽ. Nếu như mức chênh lệch không vượt quá 0.5% so với trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ phải điều chỉnh theo diện tích thực đo lại.

Vì thế, khi nhận bàn giao căn hộ thì người mua nên nhờ vào những người đã có kinh nghiệm xem lại bản vẽ kỹ thuật để tiến hành đo lại một cách chính xác. Sau khi đã chắc chắn được diện tích thông thủy thực tế thì hãy ký vào hợp đồng.

Thực tế, xét từ khả năng thực thi quyền sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim đường là phương án hợp lý hơn. Khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ sử dụng. Hầu hết các hộ gia đình sẽ đóng đinh và treo tranh, đưa các kết cấu vào để nâng đỡ tủ, giàn…

Tuy nhiên, nhược điểm của cách đo này chính là một số căn hộ có cột chịu áp lực đi qua sẽ thiệt thòi hơn. Nếu đo theo diện tích tim đường thì diện tích của căn hộ có thể lớn hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn.

Vậy đo theo tim đường hay thông thủy đều có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Không có cách đo nào là toàn mỹ, các nhà đầu tư hay người mua cần phải xem xét thật kỹ để tránh những thiệt hại xảy ra.

Kiến thức - Tags: