Trong ngành bất động sản ngày nay, công việc định giá, thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nhiều người trong ngành không hiểu rõ về nó. Vậy, định giá bất động sản là gì? Có những phương pháp nào để thẩm định giá bất động sản?
Định giá bất động sản là gì?
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 đã quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại toàn bộ giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại 1 điểm điểm hoặc 1 thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Chính vì vậy, định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được kinh doanh, mua bán trên thị trường vào chính thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích mà đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với các phương pháp phù hợp.
Giá cả của bất động sản tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Trong trường hợp cầu lớn hơn cung, giá bất động sản sẽ bị đẩy cao lên. Ngược lại, nếu cung lớn hơn cầu thì giá bất động sản sẽ hạ xuống thấp hơn. Tuy nhiên, giá cả còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường. Trong đó, những yếu tố phải kể đến như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh,…. Những yếu tố này xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp các cơ sở hạ tầng khu dân cư từ đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,….
Phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Đây là phương pháp dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống với bất động sản thuộc đối tượng xem xét. Việc này nhằm để ước tính giá trị thực của dự án bất động sản. Phương pháp này hiện nay được sử dụng vô cùng rộng rãi và phổ biến trên thế giới và ở Việt Nam.
Công thức tính
Ở phương pháp so sánh này, không có công thức tính cố định. Nó chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường hiện nay và phân tích giá bán, những điểm khác nhau của các loại tài sản để điều chỉnh cho phù hợp.
Ưu điểm
- Đơn giản
- Dễ áp dụng
- Được mọi người công nhận vì nó phụ thuộc vào giá của thị trường.
Hạn chế
- Bắt buộc phải tìm hiểu được các thông tin về dữ liệu lịch sử đã giao dịch của bất động sản
- Khó có thể tìm kiếm được tài sản nào trên thị trường đang được bán giống hoàn toàn với tài sản đã được thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
Phương pháp này hiện nay trên thị trường dựa vào cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm của bất động sản trong tương lai. Điều này tương ứng với một tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn nhất định của bất động sản để tính ra giá trị của nó.
Công thức
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
Trong đó,
- Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm
- Tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất của các lợi tức trong 1 năm được mong đợi trên tổng giá trị tài sản.
Ưu điểm
- Đơn giản
- Dễ sử dụng.
Nhược điểm
- Xác định tỷ suất vốn hóa chính xác vô cùng phức tạp. Vì nó còn phụ thuộc vào ý muốn của từng cá nhân.
Phương pháp chi phí
Phương pháp này được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc kinh doanh, mua bán trên thị trường. Trong đó có thể kể đến như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…
Công thức
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của mỗi công trình.
Ưu điểm
- Áp dụng đối với những tài sản sử dụng cho mục đích riêng biệt không có cơ sở để so sánh trên thị trường hiện nay
Nhược điểm
- Thông thường, chi phí không bằng với giá trị
- Khấu hao mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt mà giá của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của cơ sở. Trong số đó phải kể đến như rạp chiếu phim, khách sạn,….
Công thức
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa
Ưu điểm
Đơn giản dễ sử dụng.
Nhược điểm
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
- Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà nó tạo ra lợi nhuận nhờ các hoạt động.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được hoàn toàn mức độ thu nhập thực
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Phương pháp thặng dư
Đây là một dạng của phương pháp giá thành. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng cho những BĐS. Các dự án không theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng rộng rãi để việc đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai.
Công thức tính
Vtd=Vpt-Cpt
Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
Vpt: Giá trị phát triển
Cpt: Chi phí phát triển
Ưu điểm
- Phương pháp này được áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển.
Nhược điểm
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi phụ thuộc vào điều kiện của thị trường.
- Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để có thể ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
Trên đây là những thông tin cơ bản về định giá bất động sản, thẩm định giá bất động sản. Hy vọng thông qua bài viết này, mọi người sẽ hiểu hơn về nó và có những cái nhìn tích cực về giá cả trong ngành hiện nay