Định giá bất động sản như thế nào? các phương pháp định giá BĐS

Trong ngành bất động sản ngày nay, công việc định giá, thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nhiều người trong ngành không hiểu rõ về nó. Vậy, định giá bất động sản là gì? Có những phương pháp nào để thẩm định giá bất động sản? 

Định giá bất động sản, thẩm định giá bất động sản

Mục lục

Định giá bất động sản là gì?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 đã quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại toàn bộ giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại 1 điểm điểm hoặc 1 thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Chính vì vậy, định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được kinh doanh, mua bán trên thị trường vào chính thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích mà đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với các phương pháp phù hợp.

Định giá bất động sản là gì?

Giá cả của bất động sản tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Trong trường hợp cầu lớn hơn cung, giá bất động sản sẽ bị đẩy cao lên. Ngược lại, nếu cung lớn hơn cầu thì giá bất động sản sẽ hạ xuống thấp hơn. Tuy nhiên, giá cả còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường. Trong đó, những yếu tố phải kể đến như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh,…. Những yếu tố này xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp các cơ sở hạ tầng khu dân cư từ đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,….

Phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:

Đây là phương pháp dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống với bất động sản thuộc đối tượng xem xét. Việc này nhằm để ước tính giá trị thực của dự án bất động sản. Phương pháp này hiện nay được sử dụng vô cùng rộng rãi và phổ biến trên thế giới và ở Việt Nam. 

Công thức tính

Ở phương pháp so sánh này, không có công thức tính cố định. Nó chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường hiện nay và phân tích giá bán, những điểm khác nhau của các loại tài sản để điều chỉnh cho phù hợp. 

Ưu điểm

Hạn chế

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này hiện nay trên thị trường dựa vào cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm của bất động sản trong tương lai. Điều này tương ứng với một tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn nhất định của bất động sản để tính ra giá trị của nó.

Công thức

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Trong đó, 

Ưu điểm

Nhược điểm

Phương pháp chi phí 

Phương pháp này được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc kinh doanh, mua bán trên thị trường. Trong đó có thể kể đến như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…

Công thức

Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của mỗi công trình.

Ưu điểm

Nhược điểm

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt mà giá của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của cơ sở. Trong số đó phải kể đến như rạp chiếu phim, khách sạn,…. 

Công thức

Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

Ưu điểm

Đơn giản dễ sử dụng.

Nhược điểm 

Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:

Phương pháp thặng dư 

Đây là một dạng của phương pháp giá thành. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng cho những BĐS. Các dự án không theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng rộng rãi để việc đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai.

Công thức tính

Vtd=Vpt-Cpt

Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư

Vpt: Giá trị phát triển

Cpt: Chi phí phát triển

Ưu điểm 

Nhược điểm

Các phương pháp định giá bất động sản

Trên đây là những thông tin cơ bản về định giá bất động sản, thẩm định giá bất động sản. Hy vọng thông qua bài viết này, mọi người sẽ hiểu hơn về nó và có những cái nhìn tích cực về giá cả trong ngành hiện nay

Kiến thức - Tags: , ,