Hồ sơ pháp lý dự án bất động sản bao gồm những gì?

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, điều quan tâm lớn nhất đó là tính pháp lý của dự án. Khi dự án đã có hồ sơ đầy đủ và hợp pháp sẽ giúp cho các nhà đầu tư tránh được nhiều rủi ro. Từ đó có thể xem xét tiềm năng của dự án để đưa ra những quyết định đầu tư tiếp theo.

Mục lục

Đôi nét về dự án bất động sản

Dự án bất động sản là các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư và tuân theo lộ trình pháp lý cụ thể. Đầu tư bất động sản là hoạt động liên quan đến việc mua, sở hữu, cho thuê, quản lý hoặc bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. 

Trong quá trình hình thành và phát triển thị trường có rất nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Nhìn chung vẫn chưa có khái niệm nào thống nhất về các loại hình bất động sản. Có thể chia bất động sản thành các loại như sau:

– Biệt thự, khu nghỉ dưỡng: Là loại hình bất động sản phục vụ chủ yếu cho khách du lịch, nghỉ dưỡng,…

– Dự án chung cư: Là loại hình dự án bất động sản mà ở đó chủ yếu là các chung cư, với dự án chung cư có thể bao gồm những dự án về chung cư bình thường, chung cư thương mại dịch vụ hoặc chung cư thương mại văn phòng,…

– Dự án nhà phố, đô thị: Là các dự án chỉ có đất nền, nhà riêng và không phải là chung cư.

– Các dự án phức hợp: Là loại hình dự án bất động sản bao gồm những loại hình trên vì có rất nhiều dự án khác nhau và hiện nay xuất hiện thêm loại hình dự án bất động sản như: dự án bất động sản đất xây nhà xưởng, khu công nghiệp, đất nghĩa trang,…

Các đối tượng tham gia vào dự án bất động sản

Hiện tại, dự án và chủ đầu tư là 2 đơn vị không thể tách rời nhau và thiếu ở trong một dự án. Thực tế, ngoài chủ đầu tư dự án thì còn có thể có nhiều đối tượng tham gia vào dự án để phát triển dự án.

Dự án bất động sản

– Chủ đầu tư: Đây là một trong những đối tượng quan trọng nhất trong một dự án, chủ đầu tư phải là đối tượng hợp pháp dựa trên mặt giấy tờ. Các đối tượng chủ đầu tư này thường được thống 

– Nhà phát triển dự án: Đây là đối tượng có “thực quyền” trong việc phát triển các dự án và là đói tượng có thương hiệu và được nhiều khách hàng biết đến. 

– Nhà thầu: Là đơn vị thi công dự án, số lượng đơn vị thi công dự án thường không có nhiều, thường được biết đến với Tổng thầu.

– Đơn vị thiết kế: Là đơn vị chuyên thiết kế cho các dự án, đơn vị này chỉ cung cấp dịch vụ vì vậy có rất nhiều công ty thiết kế.

– Đơn vị quản lý: Là đơn vị quản lý khu dân cư hoặc bảo vệ đối với chung cư sau khi chủ thầu bàn giao dự án. Các đơn vị quản lý này làm dịch vụ quản lý để đảm bảo rằng dự án hoạt động tốt khi đã bàn giao.

Lực lượng tham gia thị trường bất động sản

Người mua – là người tiêu thụ trực tiếp hàng hóa bất động sản. Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án khi đưa vào thị trường bất động sản. Trong thực tế, có 3 loại người mua bất động sản như: 

– Nhu cầu tiêu dùng: Chủ yếu mua nhà để ở, nhà dân,…

– Nhu cầu sản xuất: Thường sử dụng cho các nhà xưởng

– Nhu cầu kinh doanh: Thông thường các dự án này sử dụng cho văn phòng, dịch vụ,…

Người bán – là các chủ thể tham gia vào bên bán bất động sản, bao gồm cả cá nhân hoặc các doanh nghiệp.

Đối với cá nhân sở hữu bất động sản như: sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất. Có tham gia vào thị trường với tư cách là một người bán, người cho thuê hoặc người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn,… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng với mục đích là sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi thuê, đi mua…

Đối với doanh nghiệp chủ yếu là 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, kinh doanh và phát triển bất động sản đó là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

Hồ sơ pháp lý dự án bất động sản

Hiện nay các dự án bất động sản được triển khai rất nhiều nhưng không phải khách hàng nào cũng có thể nắm được hồ sơ pháp lý đầy đủ của một dự án bất động sản. Việc không nắm được đầy đủ các hồ sơ liên quan đến pháp lý của dự án sẽ dẫn đến rủi ro rất lớn dành cho khách hàng. Vì vậy khi đi mua nhà theo các dự án khách hàng cần phải nắm được pháp lý để đảm bảo các quyền lợi cho chính mình.

Hồ sơ pháp lý của một dự án bất động sản nói chung thông thường sẽ bao gồm:

– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án: Với giấy phép này thì cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh, cần có chức năng xây dựng và đầu tư vào các dự án bất động sản thì mới hợp pháp.

– Sổ hồng quỹ đất: Sổ này cần phải đứng tên chủ đầu tư, nếu không đứng tên đơn vị bán sẽ chỉ đứng tên là đơn vị phát triển dự án chứ không phải chủ đầu tư của dự án.

– Bản quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000: Bản này sẽ chỉ rõ hơn về các thiết kế trong dự án dành cho khách hàng, chủ đầu tư biết rõ hơn, cũng như biết được tổng diện tích của dự án, mật độ xây dựng ra sao và còn rất nhiều chi tiết có trong bản quy hoạch này.

– Giấy phép đồng ý cho xây dựng: Một công trình nếu không xin được giấy phép xây dựng thì nó chỉ mãi là một dự án không khả thi. Chính vì vậy giấy phép xây dựng sẽ quyết định được thế mạnh và hợp pháp của dự án. Dựa vào giấy phép xây dựng của nhà đầu tư có thể biết được tóm tắt về chi tiết xây dựng, cũng như xác định được các giấy phép này được căn cứ theo pháp luật như thế nào, nơi cấp phép,…

– Biên bản nghiệm thu phần phần móng: Theo luật bất động sản 15/07/2015 thì yêu cầu phải có biên bản nghiệm thu phần móng mới được ký hợp đồng mua bán trong dự án bất động sản.

– Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng: Bão lãnh ngân hàng được xem là đơn vị có thể đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp hoặc tổ chức nào đó để tăng thêm sự uy tín cho doanh nghiệp, tổ chức. Giấy bảo lãnh của bên ngân hàng sẽ đảm bảo được nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư của dự án bất động sản và có thể hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không thể xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho cư dân thay cho chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, còn rất nhiều các loại giấy phép khác cũng cần có để các nhà đầu tư yên tâm hơn khi đầu tư vào dự án như: phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển nhượng dự án, bảo vệ môi trường,…

Như vậy bài viết này chúng tôi đã trình bày tổng quan về dự án bất động sản cũng như hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản. Khách hàng mua dự án hình thành trong tương lai hoặc các dự án đang đầu tư cần chú ý các điều kiện về hồ sơ pháp lý của dự án như trên để hạn chế thấp nhất các rủi ro pháp lý cho chính mình.

Kiến thức - Tags: