Top 6 sự kiện nổi bật nhất trên thị trường bất động sản 2019

Lao đao, biến động và ảm đảm. Đó là những cụm từ được dùng nhiều nhất để mô tả về thị trường bất động sản trong suốt năm 2019 vừa qua. Có thể nói, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn đi xuống với rất nhiều khó khăn. Chúng ta hãy cùng điểm qua những sự kiện tiêu biểu để có cái nhìn tổng quát về bức trang bất động sản trong năm qua.

Mục lục

1. Đất nền ở các tỉnh thành “sốt cao”

Tại các thành phố lớn, do quỹ đất hạn hẹp và áp lực về hạ tầng nên các chính quyền địa phương đã siết chặt việc cấp phép cho các dự án mới. Đứng trước tình trạng này, thì thị trường bất động sản đã chứng kiến một chuyển hướng ào ạt của các chủ đầu tư từ lớn cho tới đến nhỏ về các tỉnh thành khác.

Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản các tỉnh thành trở nên vô cùng sôi động. Phía Bắc thì có Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh hay Thái Nguyên. Phía Nam thì xuất hiện các “ngôi sao” như Bình Thuận, Bình Dương, Long An, Kiên Giang.

Những ông lớn của thị trường bất động sản như Novaland, Vingroup, Sun Group, Đất Xanh đều chạy đua đầu tư vào những vùng đất mới. Những dòng sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh là nhà đất và đất nền. Hàng loạt các dự án mới được tung ra, hứa hẹn tính thanh khoản lên đến 70 – 80%, trong khi giá đất tại các khu vực tăng trung bình 20%, thậm chí có những khu vực giá đất lên đến 300 triệu/m2 như tại Đà Nẵng.

Trước tình trạng này, chuyên gia đã phải cảnh báo về cơn sốt của các tỉnh hầu hết chỉ mang tính một chiều. Nguyên nhân là do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường, chứ thực tế không có nhiều giao dịch. Tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án “ma” cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường.

2. Alibaba và các dự án ma bị phanh phui

Công ty địa ốc Alibaba sụp đổ có lẽ là sự kiện đáng chú ý nhất trong năm qua trong bối cảnh các  dự án ma xuất hiện nhan nhản khắp các tỉnh thành. Địa ốc Alibaba chuyên kinh doanh đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… Các dự án mà doanh nghiệp này rao bán là những khu đất được quy hoạch là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm do cá nhân đứng tên sở hữu.

Ngày 18/9/2019, Bộ Công an đã phối hợp cùng Công an TP.HCM khám xét trụ sở Địa ốc Alibaba, sau đó khởi tố bị can, bắt giam ông Nguyễn Thái Luyện (CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Địa ốc Alibaba) cùng em trai Nguyễn Thái Lĩnh (TGĐ Địa ốc Alibaba) để điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Cơ quan điều tra xác định Địa ốc Alibaba đã môi giới cho hơn 6.700 khách hàng nhận chuyển nhượng đất tại các dự án “ma”, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỉ đồng.

Ngay sau “cú lừa” của Alibaba, một loạt công ty kinh doanh đất nền khác tiếp tục được phanh phui. Cụ thể, cơ quan công an đã quyết định khởi tố, bắt tạm giam đối với bà Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Một doanh nghiệp chuyên vẽ dự án ma khác bị điều tra là Công ty TNHH tư vấn đầu tư BĐS Hoàng Kim Land (Hoàng Kim Land). Giám đốc công ty này là bà Trần Thị Hồng Hạnh, người  đã ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất nền tại bảy dự án không có thật, không được cấp phép đầu tư ở vùng ven TP.HCM với hàng trăm khách hàng, hòng chiếm đoạt gần 300 tỉ đồng. Cuối tháng 11/2019, Công an TP.HCM đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với bà Hạnh.

Đó chỉ là một vài vụ án điển hình, ngoài ra còn hàng trăm vụ án lừa đảo khác, xuất hiện ở khắp các tỉnh thành. Tình trạng “dự án ma” quá nhiều, đếmức chính quyền địa phương nhiều nơi phải làm những biển cảnh báo, nhưng các siêu lừa vẫn lộng hành. Hậu quả là sự mất niềm tin của người dân, làm cản trở nghiêm trọng đến những dự án hợp phác khác.

3. Giấc mộng Condotel tan tành

Cuối tháng 11, Tập đoàn Empire, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng – một trong những dự án condotel có quy mô lớn nhất thị trường – thông báo đến khách hàng rằng công ty không thể trả mức lợi nhuận 12% theo như hợp đồng đã cam kết.

Lý do của chủ đầu tư đưa ra là việc kinh doanh condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn, khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án.

Sự việc này đã gây chấn động cả thị trường, giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác. Vấn đề về khung pháp lý, quy chuẩn cho loại hình này lại tiếp tục được mang ra “mổ xẻ” nhưng vẫn chưa có một văn bản pháp lý cụ thể nào dành cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng condotel được ban hành.

Đây có thể xem như quả “bom tấn” dội xuống thị trường bất động sản đang vô cùng ảm đảm, khiến cho sản phẩm condotel, từng được xem là cứu tinh của thị trường bất động sản trở đã trở nên im bặt trong những tháng cuối năm, và dự báo là sẽ còn khó khăn nữa trong tương lai.

4. Tín dụng bất động sản bị siết chặt

Kinh tế lạm phát, hệ thống ngân hàng chao đảo trong quá khứ, đã trở thành một bài học đắt giá cho Chinh phủ. Chính vì vậy, việc quản lý chặt tín dụng cho bất động sản trở thành một biện pháp cực kỳ quan trọng trong điều hành kinh tế trong thời gian qua.

Bằng chứng là Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định giới hạn, tăng tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này được đánh giá có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Lộ trình siết tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS bắt đầu từ năm 2019 với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%; tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%. Những năm tiếp theo, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ tiếp tục giảm còn 35% vào năm 2020 và 30% ở năm kế tiếp, đồng thời nâng hệ số rủi ro của ngành này lên 250 – 300%.

Áp lực từ việc siết tín dụng của phía Ngân hàng Nhà nước cũng như trong bối cảnh yêu cầu về phát triển dự án đòi hỏi vốn lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm vốn bằng cách phát hành trái phiếu.

Cuộc chạy đua phát hành trái phiếu giữa các doanh nghiệp đang diễn ra khá mạnh mẽ với lãi suất đầy hấp dẫn cùng nhiều hình thức khác nhau. Chỉ riêng 8 tháng đầu năm 2019, trong 60.000 tỉ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp thì riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm đến 38,5%, tương ứng khoảng 23.000 tỉ đồng.

Và trong tương lai gần, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phải chấp nhận tình cảnh khó khăn này.

5. Khan hiếm nguồn cung căn hộ kỷ lục

Việc siết chặt tín dụng bất động sản và cả mức độ cấp phép xây dựng đã khiến cho nguồn cung bất động sản, nhất là căn hộ bị suy giảm kỷ lục.

Điển hình tại 2 thị trường bất động sản lớn của cả nước là Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận sự chững lại của nguồn cung ở phân khúc căn hộ chung cư. Thậm chí, báo cáo của JLL Việt Nam còn cho rằng nguồn cung căn hộ trong quý II ở 2 thị trường này đạt mức thấp kỷ lục kể từ năm 2014 – thời điểm thị trường bất động sản trong nước phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng.

Lượng cung căn hộ ở Hồ Chí Minh từ Quý 1/2018 – Quý 1/2019

Tương tự, báo cáo của CBRE và Savills Việt Nam cũng có cho thấy lượng căn hộ mở bán trong quý II ở 2 thị trường Hà Nội và TP HCM cùng xu hướng sụt giảm. Các đơn vị nghiên cứu đều cho hay quá trình rà soát pháp lý, các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.

6. Công bố khung giá đất mới

Chính phủ vừa ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, với mức tăng chung 20%. Khung giá này được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Theo đó, khung giá áp dụng đối với TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ cao nhất là 162 triệu đồng/m2, thấp nhất là 120.000 đồng/m2. Đây được đánh giá là động thái tích cực, giúp không xảy ra tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản, người dân và doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, mới đây HĐND thành phố đã thông qua mức tăng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, với mức tăng bình quân 15% so với giai đoạn 5 năm trước.

Với mức tăng này, sau năm 2022, mỗi hộ dân ở Hà Nội sẽ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao hơn hiện tại 45.000 đồng/năm.

Thị Trường - Tags: , ,